Besteuerung von Ausländern (=Nicht-Residenten) beim Verkauf einer Immobilie

Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entschieden haben, müssen Sie darauf achten, dass der Immobilienverkauf in Spanien zu versteuern ist.

Plusvalia

Die Plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) ist eine Rathaussteuer, die von der Gemeinde erhoben wird. Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, die Plusvalia zu entrichten.

Die Höhe der Plusvalia hängt von der Zeitspanne ab, die zwischen Kauf und Verkauf liegt. Anders gesagt besteuert die Plusvalia den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht von Gebäuden) seit dem letzten Eigentumswechsel. Der Katasterwert (valor catastral) ist die Berechnungsbasis, die bei der Gemeinde erfragt werden kann.

Da der Verkauf von Immobilien eine Angelegenheit mit weitreichenden Konsequenzen ist, raten wir Ihnen dazu, einen Profi zu beauftragen. Gut geeignet ist ein Fachanwalt, der den Verkaufsprozess für Sie stressfrei und rechtssicher führt. So gibt es keine unliebsamen, teuren Überraschungen.

Gewinnsteuern

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen, werden neben der bereits erläuterten Plusvalia weitere Steuern fällig. Es handelt sich um Gewinnsteuern (Impuesto sobre las ganancias) bzw. um Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuestos sobre la Renta de las Persona Fisicas para No Residentes – IRPF).

Die Gewinne, die beim Verkauf erzielt werden, unterliegen der spanischen Steuer. Der Steuersatz ist 19%. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Berechnet wird dieser ganz einfach: Man zieht den Wert beim Verkauf von dem Wert beim Erwerb ab.

Es gibt eine Besonderheit bei Nicht-Residenten: Wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist, wird bei Beurkundung des Kaufvertrages vom Käufer 3% des beurkundeten Kaufpreises einbehalten. Auf diese Weise wird die Steuerzahlung gesichert. Der steuerliche Rückbehalt (Retencion) wird vom Käufer an den spanischen Fiskus abgeführt.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien stressfrei, steuerrechtlich einwandfrei und rechtskonform verkaufen wollen, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Die Experten übernehmen den gesamten Verkaufsprozess für Sie. Auf diese Weise kommen Sie nicht in Konflikt mit den komplizierten Vorschriften und können sicher sein, dass der Prozess störungsfrei für Sie verläuft.

 

Besteuerung von Ausländern (=Nicht-Residenten) beim Kauf und Besitz einer Immobilie in Marbella

 

Einmalige Steuern

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer entweder Mehrwertsteuer (I.V.A.) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.

Mehrwertsteuer (I.V.A.)

Die Mehrwertsteuer fällt nur beim Verkauf durch einen Unternehmer an. Diese beträgt 21 % beim Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken. Beim erstmaligem Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern fallen lediglich 10 % I.V.A. an. Alle späteren Übertragungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der Grunderwerbsteuer (ITP).

Grunderwerbsteuer (ITP)

Bei allen Verkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Die Grunderwerbsteuer ist eine Regionalsteuer, die in den einzelnen autonomen Regionen unterschiedlich hoch ist.

Zur besseren Verständigung des komplizierten spanischen Steuersystems ein kurzes Beispiel:

Verkaufswert der Immobilie Euro 1.500.000
anfallende Steuern bis Euro  400.000,-  8 % Euro  32.000,-
anfallende Steuern Euro 400.001,- bis Euro 700.000,-  9 % Euro  27.000,-
anfallende Steuern Euro 700.001,- bis  Euro 1.500.000,- 10 % Euro  80.000,-
Total zu zahlende Grunderwerbsteuer Euro 139.000,-

Jährliche Besteuerung

Der Besitz einer Immobilie in Spanien ist mit laufenden jährlichen Steuern verbunden. Mit dem Erwerb einer spanischen Immobilie kommen auf den Käufer die Nebenkosten zu, deshalb ist die Beratung mit einem steuerlich versierten Rechtsanwalt oder Steuerberater zu empfehlen. So vermeiden Sie Straf- und Bußgelder.

Grundsteuer – IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Das ist eine jährliche Steuer, die auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird. IBI wird von der Gemeindeverwaltung bestimmt und meistens im Sommer durch die Abbuchung vom Konto des Besitzers an die Gemeinde gezahlt.

Die Höhe dieser Steuer liegt in der Regel zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwertes bei erschlossenen Grundstücken und zwischen 0,3% und 0,9%, wenn Grundstück noch nicht nutzbar gemacht wurde.

In Marbella betragen die Steuersätze für die Grundsteuer 1,17% für erschlossene und 1,11% für nicht erschlossene Grundstücke.

Einkommensteuer für Nicht-Residenten

IRNR – Impuesto sobre Renta No Residentes (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Ausländer (Nicht-Residenten), die Spanienimmobilien besitzen, müssen die Einkommensteuer sogar dann bezahlen sogar, wenn sie ihr Immobilieneigentum selbst nutzen und nicht vermieten. Der Steuersatz beträgt 1,1% des Katasterwertes. Auf diesen Wert sind 19-25% zu bezahlen.

Beispielrechnung

Bei einem Katasterwert von 200.000 Euro ergibt sich bei einem Prozentsatz von 1,1 % eine Berechnungsgrundlage von 2.200 Euro. Darauf entfallen z. B. 24,75 %. Rechnerisch ergibt sich eine Einkommensteuer in Höhe von 2.200 Euro x 24,75 % = 544,50 Euro.

Es ist ratsam, sich von einem rechtlich versierten Steuerberater beraten zu lassen oder alle Steuerfragen mit einem erfahrenen Steueranwalt zu klären.

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Wenn Sie sich eine hochwertige Immobilie in Spanien kauft, deren Anschaffungswert über 700.000  Euro liegt, fällt eine relativ neue Steuer an, die 2011 eingeführt wurde. Nicht-Residenten profitieren von einem Freibetrag in Höhe von 700.000 Euro. Darüber hinausgehende Beträge unterfallen der Vermögenssteuer. Der Vermögenssteuersatz beträgt 0,2%-2,5% des Katasterwertes.

Damit Sie beim Erwerb Ihres Immobilieneigentums in Spanien rechtlich und steuerlich auf der sicheren Seite stehen, ist es enorm wichtig, sich über die gesetzlichen Entwicklungen und Änderungen im Bereich Steuern und Recht auf dem Laufenden zu halten. Die umfassende Beratung durch Experten ist im Grunde unverzichtbar und in jedem Fall ihr Geld wert.

Immobilien finden

141 Listings
NEU

Luxury villa in urbanization La Alqueria, Marbella, Malaga, The Costa del Sol. This Ana Santos project has been designed by the architect and construction team at By Nok who’s offices are currently…

5
5
1
Wohnfläche:ab 1109m²
Ref.: LM40951
3.700.000
NEU

Luxury villa in urbanization La Alqueria, Marbella, Malaga, The Costa del Sol. This Ana Santos project has been designed by the architect and construction team at By Nok who’s offices are currently…

5
5
1
Wohnfläche:ab 862m²
Ref.: LM40947
2.700.000
NEU

This small eco-friendly complex is located in the area of Benahavís which is together with Marbella, the town with the largest number of golf courses for the enjoyment of lovers of this sport.
Near…

5
5
1
Wohnfläche:ab 330.5m²
Ref.: LM40942
1.498.000
NEU

VILLA IN EL PARAISO BARRONAL, ESTEPONA
This impeccable property offers simply the best for those who value unprecedented, super comfortable modern style living in a stunning location right by the…

10
10
1
Wohnfläche:ab 2513m²
Ref.: LM40916
14.200.000
NEU

Garage und Abstellraum: 411m2
Dachterrasse: 50m2
Terrassen in Schlafzimmern: 70 m2
Grenzenloser Pool
Fahrstuhl
Fußbodenheizung (Wasserrohren); Wärmepumpe
Warmwasserbereitung…

4
4
1
Wohnfläche:ab 951m²
Ref.: LM38169
1.980.000
NEU

In the heart of the Golden Mile, you will find this brand new exclusive luxury villa, which has just finished with a unique architectural style, using the latest constructive technologies, to the…

6
6
1
Wohnfläche:ab 483m²
Ref.: LM40875
2.950.000
EXCLUSIVE

Entdecken Sie die perfekte Kombination von Ruhe und Aussichten!

Es geht um eine traumhafte Gegend, die nicht weit von lebhaften Küstenorten Elviria, Cabopino Marina und vom Stadtzentrum von…

2
2
Wohnfläche:ab 89m²
Ref.: LM25125
209.900
NEU

9 Luxus-Häuser mit herrlichem Blick und Höchstmaß an Privatsphäre. Modernes Design und hochwertige Materialien sind im Einklang mit höchster Sicherheit. Der Wohnkomplex ist auf einem Hügel…

2
2
1
Wohnfläche:ab 87m²
Ref.: LM38633
450.000
EXCLUSIVE

Das atemberaubende Projekt liegt direkt neben der Grenze des Golfclub Marbella und ganz nah von der Pferdeanlage Equestrian Club in Benahavis.

Die Fläche, auf der Marbella Club Hills gebaut…

2
3
1
Wohnfläche:ab 113m²
Ref.: LM10454
450.000
EXCLUSIVE

Diese exklusive Villa mit einer Fläche von 1.750 m2 überrascht über ihre Schönheit und Ungewöhnlichkeit.

Geschmackvolle zeitgemäßige Dekorationen, Gartenweg aus Marmor, Bronze Statuen und…

6
8
2
Wohnfläche:ab 1750m²
Ref.: LM38311
9.800.000
EXCLUSIVE

Ruhige Umgebung und riesige Räume in edel und modern ausgestatteten Häusern -fantastischer Lebensort!

Alles ist bequem und freundlich eingerichtet und jedes Gebäude wurde mit größter…

2
2
1
Wohnfläche:ab 78m²
Ref.: LM10063
485.000
NEU

Wir bieten Ihrer Aufmerksamkeit eine bunte Mischung aus geräumigen Apartments, Penthouse und Villen. Dieser Wohnhauskomplex wird in Palo Alto auf einem Gelände von 50 Hektar, von denen 20…

2
2
Wohnfläche:ab 110m²
Ref.: LM27484
440.000

Dienstleistungen

Immobilienservice aus Leidenschaft

Kontakt

Wir beantworten Ihre Anfrage so schnell wie möglich

  • Ihr Vor- und Nachname

    E-mail

    Telefon/Mobil

    Ihre Nachricht an uns