Immobilienkauf in Spanien

Wenn Sie ein Ferienhaus im Ausland kaufen möchten, sollten Sie über die Unterschiede im Bilde sein, die zu einem Immobilienkauf in Deutschland bestehen. Wenn sie Immobilien in Spanien kaufen, gibt es einiges, was Sie beachten müssen. Anders als im deutschen Recht bedarf der Kaufvertrag über Luxusimmobilien in Spanien weder der Schriftform, noch der notariellen Beurkundung. Allerdings ist die notarielle Beurkundung Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch. Alle Verträge in Spanien, die mit Immobilien in Zusammenhang stehen, werden im  Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Der Grundbucheintrag ist für den Erwerber notwendig, weil damit der Kauf und das Recht auf Eigentum bestätigt werden. Eine notarielle Beurkundung ist für den Eintrag im Grundbuch zwingend erforderlich, denn ohne Grundbucheintrag erwirbt der neue Eigentümer keine gefestigte Rechtsposition.

Bevor die Parteien zum Notar gehen, können noch andere Verträge zur Anwendung gebracht werden. Zunächst müssen der Verkäufer und der Käufer die Vertragsdetails besprechen und zahlreiche Fragen klären. Sie brauchen fachliche Unterstützung oder eine unabhängige Beratung, um den Zustand der Immobilie zutreffend einzuschätzen. Zudem sollte ein Steuerberater befragt werden. Dann folgt die Ausgestaltung des Vertrags und ggf. ein Termin bei der Bank, mit der die Finanzierung der Luxusimmobilie vereinbart wird.

Ein erfahrener Rechtsanwalt, der unmittelbar mit dem Immobilienkauf in Spanien zu tun hat, unterstützt und begleitet Sie sowohl bei der Vorbereitung, als auch im Kaufprozess. Während der Vorbereitung zum Immobiliengeschäft werden oft die sogenannten Vorverträge abgeschlossen. Verlassen Sie sich an dieser Stelle am besten auf die Kompetenz eines Rechtsanwalts und legen Sie die Sache in erfahrene Hände.

Der Reservierungsvertrag

Manchmal kann der Kaufinteressent nicht sofort zahlen, aber er will sich seinen Traum von einer luxuriösen Villa in Marbella oder anderswo an der Costa del Sol reservieren lassen oder der Verkäufer verlangt eine feste Zusage in Form eines so genannten Reservierungsvertrages. Dabei fällt eine geringe Reservierungsgebühr an, die beim späteren Kaufgeschäft auf den Kaufpreis angerechnet wird. Innerhalb der abgesprochenen Frist bietet der Verkäufer seine Immobilie anderen Interessenten nicht an. Allerdings müssen Interessenten beachten, dass die Reservierungsgebühr nicht erstattet wird, falls der Interessent vom Kauf der Luxusimmobilie zurücktritt.

Der Optionsvertrag

Wenn es sich um ein Verpflichtungsgeschäft handelt, wird ein schuldrechtlicher Vorvertrag – der Optionsvertrag (Contrato de Opción de Compra) abgeschlossen. Man bestimmt die Optionsfrist und das späteste Datum des Kaufgeschäftes. Der Käufer zahlt die Optionsgebühr, die in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises beträgt. Diese wird auf den Kaufpreis angerechnet, falls das Kaufgeschäft stattfindet. Der Eigentümer verpflichtet sich außerdem, seine Immobilie keinem Dritten zu verkaufen und den Endpreis nicht zu erhöhen. Möchte der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, verliert er seine Optionszahlung. Der Optionsvertrag beinhaltet im Gegensatz zum Reservierungsvertrag eine verbindliche Zusicherung und kann verschieden formuliert werden. Sein Sinn liegt darin, dass Käufer und Verkäufer sich rechtsgültig binden und das Kaufgeschäft eingehen. Ob der Käufer daneben oder alternativ noch das Recht zur Vertragserfüllung hat, hängt von der genauen Formulierung des Optionsvertrages ab. Auch hier hilft Ihnen ein versierter Anwalt gern weiter.

Der privatschriftliche Kaufvertrag

Wenn ein schnelles Kauf- oder Verkaufsgeschäft getätigt werden soll, wird in Spanien der privatschriftliche Kaufvertrag (Contrato Privado) geschlossen. Diese Art des Vertrages wählt man auch, wenn man die Absicht zur Steuerersparnis hat. Die wesentlichen Vertragsbestandteile eines solchen Vertrages sind ähnlich wie die des Optionsvertrages. Neben den Personenangaben, den Adressen der Parteien, Personalausweisnummer bzw. Steuernummer und den Zahlungsbedingungen werden auch weitere Bedingungen festgehalten.

Im privatschriftlichen Vertrag steht für gewöhnlich der wahre Kaufpreis, während im Notarvertrag der geringere Preis angegeben wird. Das ist zwar eine übliche aber gleichzeitig auch eine rechtswidrige Handlung.

Das spanische Eigentumsregister, das Grundbuch

In Spanien gibt es ein Eigentumsregister (Registro de la Propiedad). Es ist vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch. Dieses staatliche Register hat einen öffentlichen Charakter, es verfügt über Information bezüglich des Eigentümers und über Einzelheiten der Immobile. Dazu zählen:

  • Beschreibung der Immobile
  • Belastungen
  • Miteigentum nach Bruchteilen
  • Eigentumsbeschränkungen etc.

Um einen Eintrag in das Eigentumsregister zu bekommen und rechtlich wirklich der Besitzer Ihrer Immobilie in Marbella oder in einem anderen attraktiven Ort in Spanien zu sein, benötigen Sie einen notariell beglaubigten Kaufvertrag. Damit Ihr Immobilientraum kein Alptraum wird, sollten Sie sich also einen guten Berater suchen, der Ihnen fachliche und kompetente Hilfe leisten kann. So können Sie sicher sein, dass mit Ihrem neuen Eigentum alles stimmt und Sie wirklich ein glücklicher Immobilienbesitzer in Spanien werden.

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